三四线城市房地产调查:开发商拿地面积逐步扩大

带着以上疑问，莫尼塔研究在3月底随机对30多个三四线城市开发商进行调研，得到的核心结论是:第1，在一二线城市调控加码、土地存量下降的情况下，开发商继续看好三四线城市，拿地面积有逐步扩大的趋势。第2，京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能较大，这些城市群周边三四线房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线城市则因地域特征，分化加剧。第三，棚户区改造可能成为三四线城市去库存的一大利器。

三四线城市土地成交持续升温

受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级，以及一二线城市存量土地有限等因素影响，三四线城市的房地产市场出现了明显的挤出效应，土地成交量逐步扩大。2016年三四线城市土地成交面积逐步放大，2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落，但同比仍有24.7%的高增长。由此可见，三四线土地成交热度不减。

梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况后，可以发现这些房企在三四线城市拿地面积占比有逐步扩大的趋势。这与一二线热点城市存量土地下降，房企主动进一步布局三四线城市有很大关系。

去年四季度以来，12家千亿房企拿地中，有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程，拿地到开盘平均6-9个月的周期，这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力。预计2017年三四线城市推盘量或将多于一二线城市。

从销售额排名前四的标杆房企中，也可以观察到三四线城市或将成为房企竞争的主战场。近半年碧桂园成为三四线城市土地市场的较大赢家，万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

大型房地产开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显，能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地，主攻刚需和改善盘，这对当地中小开发商形成很大冲击，出现"强者恒强"的局面。以贵阳为例，2015年市场均价在4000-5000元/平方米左右，因为恒大等品牌房地产开发商的入驻，部分区域均价目前已经攀升至8000左右。

哪些三四线城市受青睐?

什么样的三四线城市才是开发商*的核心?从调研了解的情况来看，京津冀、长三角、珠三角外溢势能较大，这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线因地域特征，分化加剧。

受京津两地房地产调控升级影响，廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的"房荒"已经持续了几月，土地供应严重不足，制约了开发商下一步*和开发。今年2月，廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前，只要有新开盘，基本都能当日清盘，三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况，目前依然延续这一现象，在售楼盘价格不断上涨。

以东莞为例，截至3月19日已成交住宅2500多套，预计3月成交能够突破 3500套，环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方，涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头，土拍市场仍然受到各大房企的追捧，二月部分区域新盘价格在"地皇"带动下跳涨15%，三月成交环比上升两成左右。

1、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力

我们在去年12月的调研中发现，除了三大城市群的外溢效应，很多东中部三四线房地产市场升温，受到一二线城市房价大涨后提前拉动居民购房预期的影响。这在GDP或人口排名当地省份第2第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大，或城镇化率较低，或政府拆迁补贴，或高铁距离核心城市不远等多重因素，使其出现几年难得一见的购房热潮。

居江西省首位，但城镇化率只有四成多。本地刚需强劲，周边区县进城买房比例加大，房屋库存已经很低。今年市场明显延续了去年的热度。

2、东北和内蒙当地产去库存压力仍大

3、西部省份房地产市场依旧波澜不惊

综上所述，除三大城市群辐射的城市外，一些城镇化率较低，或人口基数大，或棚改力度大，或GDP增速快的弱三四线城市有潜力成为2017年去库存主力，或受到开发商的青睐。

三四线热度是否可以持续?

三四线城市房地产持续*，但是否透支了未来需求，是否可持续?房地产开发商对后市看法不一:库存极低的强三线城市开发商继续看好市场，价格跳涨、捂盘惜售等现象突出;而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸，目前推盘意愿强烈、积极赶工，大多希望趁这波行情尽快出货。

1、非热点三四线购房者对价格上涨承受力有限

远离"热点"的三四线城市，购房者对价格上涨敏感度较大，消化价格上涨周期较长。随着2016年"地皇"在2018年入市，开发商去库存压力更大。以温州为例，温州去年库存去化良好，目前库存量只有6个月左右。2016年本地房企华宏、中梁，外来房企保利、碧桂园的较量大幅推升了土地价格，这些楼盘在2017年高价入市后，去化情况并不理想。同样情况还出现在汕头，汕头年初几个楼盘涨价均因附近"高价地"的推波助澜，但去化情况也不甚理想。

2、购房需求价格弹性大，购房杠杆快速上升不容小觑

我们调研中发现，全国多个三四线城市为去库存，提供农民进城购房补贴、公积金贷款优惠等各种政策支持。以农民进城购房补贴为例，与三四线城市普遍四五千左右的房价相比，每平方100-200元的补助吸引力非常大。不少受访开发商表示，优惠政策可能透支了不少购房需求，一旦调控政策收紧，购房需求很可能难以为继。

三四线城市购房者加杠杆程度不断加大。许多受访者表示，和前几年相比，去年至今全付款比例在持续降低，使用较低**的比例则在不断增加。以东莞为例，受访者表示15年以前全款付比例接近10%，目前大概只有3%左右。

3、棚户改造或成三四线城市房地产去库存利器

多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚(楼盘)、绍兴两市为例。2016年三亚完成改造任务2万多户，2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算"采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式，满足棚户区改造居民多样化的安置需求，打通商品房与棚改安置住房通道"。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比，1.5万户棚改不容小觑，势必会给市场带来一大波需求。

绍兴棚改已完全货币化，3月市场需求估计有四成来自于拆迁户。绍兴过去3年价格一直稳定在1万元左右，近期受棚改购房需求的推动，价格也出现小幅度上涨。开发商预计棚改需求会持续至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州调研的时候了解到，2017年嵊州经济发展主要还是城中村改造，政府对当地居民货币化补偿后，居民可以去整个绍兴市及区县购房，整个春节期间销售异常火爆。

湖南常德进行旧城改造，2017年有5000多户的任务，未来几年还有2-3万户的改造力度。政府对其购房有货币补偿，装修也有一部分补贴，依靠棚改的去化力度在30%左右。

其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置，目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚改的推进，这一比例会继续上升。