真正干货, 威海所有买房政策一览, 清楚无疑

卖房需要交的税：如果房证没有过两年，需要交纳5%增值税，1%个人所得税加上0.6%的附加税和0.05的印花税，共计6.65%，如果房证过两年但是没过5年，需要交1%的个人所得税，如果房证过了5年但是房主有其他房产，同样需要缴纳1%个人所得税，如果房证已经过了5年并且是房主少有住房，则可以不用交税！
公积金贷款的条件：首先需要公积金连续交满半年才有用公积金贷款的资格，如果只是交了很久但是断了，那也是不可以用的。必须是在办理贷款前连续交满半年。。第2个条件就是如果**在威海，公积金在全国各地交都可以在威海买房用公积金贷款；如果公积金在威海，全国各地的**都可以在威海买房用公积金，但是需要有居住证明，如果**和公积金在山东省内的同一地方，在威海买房可以直接用公积金贷款不用居住证，如果**和公积金不在山东省内的同一地方则需要居住证。请大家注意，居住证自申请之日起需要半年的时间才能办好。异地公积金贷款需要到当地公积金开具证明并打出公积金的缴存流水才可以到威海申请。公积金的政策经常变化，大家一定要多多关注。
公积金贷款的补充：公积金首先要交满六个月，中间断了就不能用了，还有同事问这个如果想继续交能不能自己交？答案是不能的，公积金只能是单位来交。公积金需要准备的资料就是身份证、**本、结婚证，**不在威海的需要居住证，居住证在派出所办，需要提前半年申请，这一点大家要注意。公积金现在需要提供的资料很简单，正常情况下也不需要提供银行流水。
顶账房的手续：顶账房首先顶账方要与开发商沟通，将顶账协议转给买房人，然后买房人到开发商处签正式的购房合同。合同价格只能签当时顶账的价格，这个决定此房是否可以做低**。如果实际成交价比合同价低则可以做低**，反之不能。**款一般是直接给顶账老板，但是开发商会配合给客户开**款收据的。顶账房贷款也需要到开发商指定的银行办理贷款业务。贷款也会直接打到开发商账上，公积金也是如此。顶账房有时候会涉及到转了好几手的情况，这个需要让顶账老板去处理。给大家讲的基本上都是正常情况，每笔业务都会有特殊情况，希望大家多多沟通交流。
客户本人不能到场：如果卖房人在外地不能到现场，可以在客户所在地的公证处出具委托公证书，公证书内容包括委托别人代卖房产，代收房款，代做房查，代为办理过户手续，如果买房人需要贷款，则代卖房人到银行签字，代办理水电物业过户等，以上是大体内容，到公证处之后只要说明白需要待办事项，公证处基本上都有范本的。。。买房人如果买一手房，首先需要跟开发商沟通可否代签合同，如果需要贷款，原则上银行是不可以代签的，银行贷款需要本人签字，后续的抵押等可以委托别人办理；二手房也是一样的，银行需要本人签字（配偶可以委托），后续的都可以委托，委托内容基本上是代查无房证明，代办抵押过户手续，这两个是一定要的，其余的根据客户需求，公证处也是有范本的。注意一点：委托人夫妻双方必须到场，受托人不需要到场。具体情况具体对待。
一手房签合同：买开发商的房子在财务交完**之后到售楼处签合同，买房人必须是持有效证件才能网签，例如身份证过期了の是不属于有效证件の，如果是未成年人，需要有监护人签字的。未婚的想写两个人的名字原则上是可以の，但是也得根据售楼处和指定贷款银行的实际要求，另外如果签合同的时候写的是一个人的名字并且需要贷款，还清贷款之前是不能在房证上加名字の，如果有想写两个人的名字的客户，较好是签合同的时候就考虑清楚。外国人买房基本上是不能贷款的，包括港澳台同胞，如果全款是可以的，只能买一套，也是需要提供相应的有效的身份证明。
关于回迁户：只能全款，不能贷款，只能去村里改协议，如果不能改只能等办完证过户，卖回迁房一定要让双方签好协议，因为不能马上办房证，办贷款，只能协商彼此信任。

‍关于提前还款：原则上银行是要求客户提前一个月打招呼，可以打电话申请，还款的时候客户需要将剩下的贷款本金全部存到还款银行卡上，然后去贷款部门找客户经理打表格扣款，如果贷款时没有抵押，还完拿到结清证明就可以了。如果当时有抵押，银行会告知客户大约几天之后需不需要本人去房管局解除抵押，每个银行情况不同，有的当天即可，有的需要三到七天，因为抵押证基本上都是放在市行的，定期取证。有的银行需要本人到房管局，有的银行会自己去解押。有抵押的解除抵押之后才算全部办完提前还款流程。