房产交易切莫投机 违法行为当属无效

2017/04/09 20:14

雄安新区成立,部分投机者连夜驱车前往“抢房”,当地政府依法查处违法交易行为。严管之下,部分投机者为了“抢房”,有的私下与卖方签订违规购房协议,有的则将目光盯上了当地县城的小产权房、宅基地等。殊不知,这些违法违规行为不受法律保护,相关合同协议自始无效。

作为一项较为复杂的市场交易行为,房屋买卖双方都应当了解、遵守相关程序,依照法律法规的要求签订买卖合同,只有如此,才能实现预期目的、避免纠纷的发生。如果房屋买卖合同的内容违反法律法规的强制性规定,将导致合同无效,也就是说对买卖双方都不能产生法律约束力,到头来只能是竹篮打水一场空。

我国合同法规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

具体到房屋买卖方面,根据我国法律法规的相关内容,有下列情形之一的合同无效:房产、地产分别转让；未办理登记过户手续；产权主体有问题；侵犯优先购买权；单位违反规定购房；买卖中存在欺诈行为；非法转让。

在本期案例中,有的是擅自买卖农村集体小产权房,有的是经适房未满5年就上市交易,还有的是把宅基地卖给外村人等,诸如此类都是违反了国家的强制性规定,合同自始就没有法律效力,得不到法律的保护。

根据合同法,合同无效后,基于该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

为了防范和打击房地产投机行为,国家出台了严格的法律法规,很多地方政府也出台了相关房产交易政策。任何房屋买卖者都应当遵法守法、依法而行,切莫自作聪明、反受其害。 (胡勇)

   买卖村集体小产权房合同无效

漫画／高岳

签订购房合同购买村集体小产权房,这样的房屋买卖合同效力如何?近日,山东省淄博市高新技术产业开发区人民法院就审理了这样一起民事案件,判决原被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同。

2008年10月,淄博某隆房产咨询有限公司(以下简称某隆公司)变更名称为淄博某昌房产咨询有限公司(以下简称某昌公司),该公司的股东即为本案两原告。2011年7月19日,某昌公司以某隆公司的名义与被告解某签订沿街房买卖合同一份,将位于淄博高新区四宝山街道办事处某村的沿街房一套出售给解某,该房屋为该村的小产权房。解某不是该村村民,其以该村村民王某的名义和某隆公司签订合同,解某在该合同上签的是王某的名字；该合同约定了房屋的面积、单价、总价款、付款时间、违约责任等。

解某支付大部分房款后,某昌公司将涉案房屋交付给解某。但解某一直拖欠房款4万元未付。2013年8月某昌公司注销,债权债务由股东即本案两原告承担。为此,原告方诉至法院,要求王某、解某支付房款4万元及违约金1.2万元并承担本案诉讼费用。

高新区法院审理后认为,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土、房管部门不会给予备案。根据我国现行房地产管理体制的有关规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场。根据我国土地管理法规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体经济组织开发小产权房的行为不受法律保护。

据此,法院判决认定本案所涉某昌公司与解某所签订的房屋买卖合同应为无效合同,原告方应依据无效合同的法律后果来向解某主张权利,故对原告要求被告支付房款4万元及违约金1.2万元的诉讼请求,法院不予支持。解某主张合同无效并要求原告方退房退款、赔偿损失,但其并未提起反诉,故对其所主张,法院不予处理,其可另行向原告方主张权利。

   经适房未满5年交易协议白签

房价因各种原因大幅上涨,于是有人把目光投向了经济适用房。但是,经适房可不是你想买就能买,也不是卖家想卖就能卖,因为经适房买卖有着专门的政策规定,如果你违规买卖经适房,很可能签订的就是一纸无效合同。上海市民马某和姚某,就在这个问题上吃了亏。

2016年年初,马某、姚某两口子相中了一套80多平方米的房子,售价不高只卖195万元。当年1月,通过房产中介提供服务,马某、姚某从董某、吕某那里买下了这套房子,并根据中介要求,**给董某136.5万元。

每平方米仅2.4万余元,按道理,马某一家心愿得偿,应该非常高兴才对,可不到一个月,两人却反悔了,他们向卖家董某、吕某发微信说,房子不要了。这又是怎么回事呢?

据马某说,董某的房子是经济适用房,5年内不得出售转让,自己原先不知道这件事,是看了房产证后才知道房屋的性质,董某一家隐瞒了重大事项,如果事先告知了这些情况,自己根本不会买。因此,两人向上海市浦东新区人民法院起诉,请求确认系争房屋买卖合同无效,返还购房款136.5万元,归还上述钱款的利息。

法庭上,董某、吕某承认他们名下的这套房子的确是经济适用房,他们于2014年5月取得房屋产权证,产权证载明经济适用房为有限产权,5年内不得转让或者出租。

然而取得房产证不到20个月,这套房子就被挂牌交易了。当然,在房产中介的“指导”下,买卖双方还是签订了一份像模像样的合同。合同中写明,马某一家和董某一家约定,因系争房屋是经济适用房,同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。正因为如此,董某一家认为,马某一家一开始就知道房子是经济适用房。

其实,不管马某一家是否*初就明知涉案房屋属于经济适用房,但可以肯定的是,他们后来意识到违规买卖房产的风险。2016年7月,浦东新区房地产交易核心就专门约谈了马某一家,房产中介违反规定介绍本次业务,也已经受到处罚。

法院对该案审理后认为,经济适用住房是指政府提供政策优惠,面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房,经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同,损害了国家及第三人的利益,应属无效。

根据合同法,合同无效后,基于该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。据此,马某一家要求董某一家返还已付购房款136.5万元,法院予以支持；董某占有购房款产生的孳息应一并返还,但应按同期银行存款利率计算。买卖合同无效,双方均有过错,由此造成的损失由各自自行承担,因此马某一家在诉讼过程中提出要求赔偿房屋差价损失,法院不予支持。

   擅买宅基地*终得返还

25年前,安徽省黄山市歙县桂林镇桂林村村民周某新想要自建房,于是向歙县土地管理局提出建设用地申请。经该局批准,同意周某新使用面积0.125亩的土地用于建房,且审批土地中,包含了周某新农村集体土地承包经营权证载明的地名“门前”的水田0.72亩的一部分。

2005年,周某新的同胞兄弟周某胜和媳妇在所审批的土地范围内,建了一间60平方米的猪栏。2015年6月,周某胜夫妇以20.88万元的价格,卖给外村人江某一幢房屋,其中就包括猪栏一间(有土地证)。房屋交付使用后,周某新提出异议,与周某胜夫妇和江某发生纠纷。协商无果后,周某新向法院提起诉讼,请求法院判令周某胜与江某签订的房屋买卖合同中的猪栏买卖条款无效。

歙县人民法院一审审理认为,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该买卖合同无效。江某非桂林镇桂林村集体组织成员,其与周某胜夫妇所签订的房屋买卖协议违反法律规定。周某新主张该买卖合同中的猪栏买卖条款无效,符合法律规定,予以支持。这也意味着,擅自买卖的宅基地*终需要返还回归到原始状态。

宣判后,周某胜夫妇不服,提出上诉。黄山市中级人民法院终审判决,驳回上诉,维持原判。

借友名买房法院判违法

2011年10月,周某看中了一套广东省佛山市的房产,但当时佛山已经限购,售楼人员告诉她,她不是佛山户籍,没有纳税或社保证明,没有购房资格。随后,有人提醒周某可以用朋友的名义购买,将来再将产权过户到自己的名下,她相信了。当年10月,周某找到了有购房资格的曹某,双方签订协议,着重约定曹某承认该房屋实际所有权为周某,该房屋在能过户的情况下,曹某无条件同意该房屋过户给她,并积极配合完成过户手续。

协议签订后,周某以曹某的名义向开发商支付订金、首期房款,并每月通过曹某的账户按时月供偿还房贷。交房后,地产商积极协调办理产权证。正常情况下,通过对协议的公证,可以将产权转移,但是对于那份规避限购政策的协议,公证部门不会公证；而如果通过虚假购买、馈赠,则需要支付数万元的各种费用,且未必能够过户。思前想后,周某*终选择通过法院诉讼的途径来确认房屋所有权。

广东省佛山市南海区人民法院审理后认为,周某、曹某双方均明知周某属于房屋限购对象,却故意规避国家有关房屋限购政策的规定,属于恶意串通的违法行为,损害社会公共利益。基于此,周某要求确认讼争房屋归其所有的诉请,缺乏法律依据,法院不予支持。